코로나19 확산 이후 임대차 계약을 체결하는 임차인에게 임대료 감면대상이 아님을 확인한다는 확인서를 제출받는 것이 법률에 저촉되나요?

[질의]

저는 상가임대업을 영위하는 사람입니다. 코로나19 영향 등으로 임대매장에 대해 임대료 감면을 시행하더라도 코로나19 확산 이후에 새로이 임대차 계약을 체결하는 임차인은 그 지원대상이 아님을 확인한다는 확인서를 제출받으면서 임대차 계약을 체결하고자 합니다. 이와 같은 행위가 상가임대차법 등 관련 법률에 저촉되는지요?

 

 

[답변]

 

1) 차임증감청구권

「상가건물 임대차보호법」(이하 “상가임대차법”) 제11조 제1항에서는 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 정하여, 이른바 ‘차임증감청구권’을 규정하고 있습니다.

한편, 상가임대차법 제15조에서는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”라고 규정하고 있는바, 상가임대차법은 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 약정은 임차인에게 불리하여 법 제15조에 따라 인정되지 않음을 알 수 있습니다. 즉, 차임증감청구권(특히 차임감액청구권)을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 임대인과 임차인 간에 합의가 있더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다.

 

2) 본 사안의 경우

본 사안에서 귀하는 귀하와 임대차계약을 체결하게 되는 자들로부터, 코로나19 영향 등으로 임대매장에 대해 임대료 감면을 시행하더라도 해당 임차인은 그 지원대상이 아님을 확인한다는 확인서를 제출받고자 합니다(이하 “이 사건 확인서 수령행위”라 하고, 해당 확인서는 “이 사건 확인서”라 칭합니다).

상기 이 사건 확인서 수령행위를 통하여 귀하는 임차인을 위한 시혜적 조치로써 월임대료를 감액을 해주는 조치를 시행하더라도 이 사건 확인서를 작성한 임차인은 그와 같은 시혜적 월임대료 감액조치의 대상이 되지 않음을 확인하는 것에 지나지 않습니다. 이러한 이 사건 확인서 수령행위를 하였다고 하더라도 해당 임차인은 여전히 상가임대차법 제11조 제1항에 근거한 차임증감청구권를 행사할 수 있습니다.

따라서 귀하의 이 사건 확인서 수령행위 및 그와 유사한 취지를 담은 임대차계약서를 임차인과 작성하였다는 사실은 상가임대차법 제11조 제1항에 근거한 차임증감청구권를 행사를 배제하는 사전 약정에 해당할 여지가 없어, 결국 상가임대차법 등 관련 법률 위반될 소지가 없을 것으로 판단됩니다.